杭州樓市「金九」泡湯!二手房掛牌量突破5萬套,這1000個小區掛牌越多越能砍價

透明售房網的數據顯示,截至2018年9月9日,杭州市區(含富陽不含臨安)9月二手房成交905套,環比下降39%。購房者們感嘆:樓市「金九」已不在。

成交量明顯下滑的同時,二手房掛牌量卻不斷上升。

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圖片來源:視覺中國

哪些小區掛牌量最多?與實際成交價相差最大又是哪個小區?

錢報記者統計了大量二手房小區的掛牌量後發現,位列前三的區域分別為餘杭區、江幹區和西湖區。浙江中原地產首席分析師荊海燕認為,這或許與購房者對這幾個板塊的預期有關。

不到兩個月新增1.2萬套掛牌

餘杭區掛牌量最多

截至8月28日,杭州市區(含富陽不含臨安)二手房掛牌量突破了5萬套大關。事實上,自今年7月以來,二手房掛牌量一直居高不下,每日新增掛牌量一般在1000套以上,有時單日甚至達到了2000套。

不過就在今年3月,二手房掛牌量還只有2.5萬套,直到7月12日才突破了4萬套。而到了9月11日16點,二手房掛牌量已達到52736套,半年掛牌量翻倍。

業內人士認為,7月是二手房市場的一個轉折點,掛牌量明顯上升,購房者、房東的心態均發生了比較明顯的變化。

從透明售房網的數據來看,各區掛牌量的差異也開始顯現。

截至9月11日16點,掛牌量最高的區域中,餘杭區、江幹區和西湖區列前三,分別為11409套、10377套以及7934套。主城區掛牌量最後兩位的是上城區和濱江區,分別為3373套、3677套。

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豪世華邦濱江區的經紀人表示,由於濱江的新房供應沒有及時跟上,且二手房價格又一直居高不下,因此成交並不活躍。上城區的情況也與之類似。

此外,盡管在同一個區域,不同板塊之間的差異也很大。例如臨平與閒林的掛牌量最大,分別為2228套和2147套。而同在餘杭區的老餘杭以及未來科技城板塊,二手房掛牌量則僅為651套和615套。

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而一直是二手房成交活躍板塊的下沙,除了沿江板塊掛牌量在1800套,其餘的下沙高教園區和金沙湖板塊,則分別只有1115套以及666套。而掛牌量少的,像蕭山的南陽和新塘,都只有個位數。

荊海燕分析,板塊間掛牌量的差異除了與房源本身數量有關以外,購房者對該區域的預期也起到了至關重要的作用,「如果說對這個板塊預期比較高,那掛牌量就偏少,都想看後市的情況。」

竹海水韻掛牌量最高

有房東降價5000元/㎡出售

從各小區的成交量來看,餘杭區的竹海水韻、華元歡樂城掛牌量最大,分別為226套和225套。閒林區域的二手房經紀人向記者透露,7月以來,不少該板塊的房東預期開始松動。

「有出售意願的房東大多認為現在閒林的二手房價格已經到了高點,為了盡快出手,甚至願意加大降價幅度。」

該經紀人表示,自己身邊有一個房東,出售一套岸上藍山135㎡的房源,上半年掛牌價為297萬元,不過一直無人問津。這兩天,房東希望盡快出手,直接250萬元出手,單價不到20000元/㎡。

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「不過,房東的心理預期更低。他說只要能賣到17000元/㎡,就心滿意足了。」該名經紀人透露,早在6月,岸上藍山的成交價還達到過23810元/㎡,現在,不少房東認為已經賣不到這個價格了。

我愛我家品牌總監周包軍認為,這一輪快速增長的掛牌房源中,帶投資屬性的房源占比較大,這些房東在這輪周期中需要套現或置換,因此在價格上會有所讓步,其中外地投資客的占比也不少。「外地投資客對市場敏感度更高一些,樓市變化時會選擇更快地撤離。」

對此,荊海燕認為,本地投資客拋售的情況還不多。這些投資客雖對當前市場行情不看好,但考慮到目前沒有更好的投資方式,因此不會輕易脫手。

上海投資客紛紛撤出老破小

奧體板塊被投資客長期看好

從各小區的掛牌量來看,西湖區不少「老破小」小區的掛牌量都較大。例如翠苑三區、翠苑一區、古蕩新村西區等,掛牌量均在100套以上。

荊海燕表示,這些掛牌房源中,有部分是上海投資客撤出而掛出的。

「2016年上半年,杭州‘老破小’還處在低點,包括翠苑、朝暉等小區的房源,單價僅為2萬元/㎡左右。那時候,就有不少上海投資客盯上這塊市場。由於經歷過上海樓市的起伏,這些投資客對市場都有自己獨到的判斷。」

荊海燕解釋,目前這些投資客評估手上的「老破小」,覺得都差不多漲到頂了,很多開始脫手換現金流。

另外,下沙沿江的二手房仍然占據了主城區掛牌量最大的前三位。相反地,像保利東灣原來的下沙紅盤,近兩個月的成交量卻並不高,甚至在二手房成交前十的小區榜單中消失了很久。

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荊海燕認為,這或許與下沙新盤的銷售情況有關。「據了解,下沙大學城北板塊的新房銷售並不盡如人意,進而引發連鎖反應,購房者突然發現,二手房價格高於新房,性價比非常低。」

除此以外,作為熱門區域,蕭山區的掛牌量卻並不高,僅4383套。且蕭山區掛牌量較大的小區均為南潤名座、眾安嘉潤公館等酒店式公寓項目,住宅小區的掛牌量大部分都在50套以下。

目前看來,蕭山區的新房供應量要遠大於二手房的掛牌量,特別是市北以及南部臥城板塊。

周包軍分析,像錢江世紀城這樣的熱門板塊,掛牌量少與區域內二手房的庫存少有關,另外購房者一致對未來預期看好,也讓整個板塊的掛牌量寥寥無幾。

荊海燕認為,在亞運會以前,不少人對奧體板塊仍十分看好,因此,投資客暫時還不會拋售。

杭州各小區可售房源及均價

上城區

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下城區

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拱墅區

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江幹區

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西湖區

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濱江區

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餘杭區

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蕭山區

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註:

1、數據來源於透明售房網,以上為按可售房源排名前1000個小區,按照城區劃分,以可售房源套數排序;

2、以上小區顯示價格,為近30日的掛牌均價和簽約均價,只作參考,數據截至2018/9/7;

3、在不同成交時期,成交的物業類型(別墅、排屋、公寓等)、精裝與否、戶型大小、樓層與樓幢位置的不同會造成價格變動;

4、掛牌均價:為近30日小區委托掛牌平均價格;簽約均價:近30日小區實際簽約平均價格,各小區簽約均價不包含自助簽約數據;

5、表中「—」為該小區近期無簽約。

來源:錢報杭州房產吳佳怡 黃磊 孫晨

值班編輯:祝暘彤

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