判得好!西安一賣家簽完合同又反悔不賣房,法院判退還定金再賠82萬

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買家、賣家以及中介三方,

白紙黑字簽訂了二手房買賣協議,

定金都收了,

賣家卻要求漲價並解除合同,

為此買家起訴賣家索賠差價。

判得好!西安一賣家簽完合同又反悔不賣房,法院判退還定金再賠82萬

賣家要漲價買家起訴要求賠差價

   去年3月,購房人辛某與出賣人杜某及第三方中介公司簽訂了房屋買賣三方協議。協議中約定,辛某以79萬元的價款購買杜某位於西安市新城區某處一套面積為139.58平方米的房屋,並由中介方提供居間服務。

   協議簽訂後,辛某依約向杜某支付了定金9萬元並向中介方支付居間傭金2.1萬元。但杜某在收取定金後,遲遲不予配合辛某辦理房屋後續交易手續,之後杜某要求漲價,並以房屋登記的產權人即其妻孟某不知情、不同意為由,要求解除合同。

判得好!西安一賣家簽完合同又反悔不賣房,法院判退還定金再賠82萬

   辛某認為杜某要求漲價違約,且孟某不知情的理由也不成立,故訴至新城區法院,要求解除三方房屋買賣協議,由杜某及孟某共同返還他雙倍定金18萬元、賠償房屋差價損失106餘萬元及中介費、加急辦證費等費用。

判得好!西安一賣家簽完合同又反悔不賣房,法院判退還定金再賠82萬

   新城區法院審理過程中,孟某辯稱涉案房屋為其所有,三方合同的簽訂其並不知情,且辛某不具有購房資格,涉案房屋當時並未取得產權證等情形,因此認為三方合同無效,中介方未盡審慎義務需要承擔責任,孟某不承擔責任。

   中介公司方面稱,三方合同在房產新政出台前已經簽訂且交付了定金,故辛某具有購房資格,且杜某在簽訂合同時出示了其與孟某的結婚證、孟某的身份證以及購房合同的原件,並表示其可代表孟某的意思。

判得好!西安一賣家簽完合同又反悔不賣房,法院判退還定金再賠82萬

賣方妻子未告知購房人不同意出售該房屋

   法院經審理查明,去年4月西安出台購房新政,外地戶籍不能購買西安房產,辛某是外地戶籍,但該合同是新政出台之前簽訂的,辛某具備購房資格。另外涉案房屋系杜某及孟某夫妻共同財產,孟某雖未在合同上簽字,但在簽訂合同時,孟某之子電話向其告知了簽訂合同事宜,孟某未向中介方或購房人說明其不同意出售該房屋,孟某在合同約定的時間提前還清了房屋的剩餘貸款,進行了不動產登記。審理中,三方當事人均對該房屋的市場價值進行了估價。

   一審判令解除三方房屋買賣合同;由杜某及孟某共同退還辛某定金及加急辦證費總計9.5萬元;由杜某及孟某賠償辛某居間傭金2.1萬元及房屋溢價損失82萬元。

   目前,案件尚處於上訴期內。

法官說法

關於三方簽訂的買賣合同效力問題

   辦案法官表示,從物權法角度看,「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力」之規定,房屋買賣合同自成立時生效,是否辦理物權登記,不影響合同效力,合同有效。

   從合同法角度看,根據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。」

   另外,根據《合同法》第五十二條有關合同無效的規定,本案所涉房屋買賣合同未出現合同無效的法定情形,在該合同未有法定無效的情形時,合同依法成立且有效。

夫妻一方不同意的抗辯理由為何不成立?

   辦案法官表示,根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》,夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

   在簽訂本案所涉合同時,孟某之子當場電話向其通知合同簽訂一事,但其得知此事後並未向辛某及第三人告知其不同意出售該房屋,且簽訂合同時約定的房屋價格亦符合當時的市場價格,辛某有理由相信杜某的簽字系夫妻雙方共同的意思表示,為善意相對人。因此孟某對本案所涉房屋買賣合同的解除,依法應承擔相應的責任。

為何支持溢價損失賠償?

   辦案法官表示,《合同法》規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

   本案中,合同簽訂後杜某要求漲價,在辛某起訴後,杜某明確表示不再繼續履行合同,系杜某違約導致合同解除,由此給辛某造成的損失應該予以賠償。如果杜某按照合同約定履行,該房屋權利人變更為辛某,該房屋的增值部分理當屬於辛某所有。但由於杜某的違約行為,致該合同無法履行而解除,導致辛某購買同等地段、同等品質的房屋須另支付超過原合同約定價格的溢價部分方能做到,故此部分房屋價值的差額,系杜某的違約行為給辛某造成的損失,杜某依法應予賠償。

   關於房屋的溢價數額,法院本著減少當事人訴累及公平公正的原則,結合庭審對三方當事人對該房屋市場價值的主張及當地房地產交易市場的價格,對涉訴房屋的市場價值酌情確定為每平方米11500元,故房屋的溢價數額為820000元。

網友聲音

芥末俠客行:判的好!讓炒房的先把自己炒一把!

躲在山裡看星星:應該為該法官叫好!能夠不一味的追求和諧做和事佬,而是能夠看見公平公正與正義!

SMART-2:能否執行或者快速執行下去才是關鍵

metrolife:我覺得這才是契約精神。開發商自己舉報自己無證售房可以參考一下。

筱毓嫤甯·昕懋:判的好,西安這種二手房東不講信用違約,就該重判

bigfish1211:這個判決很有意義

ScorpioGarfield:這就對了,保護受害者、懲罰始作俑者。

陳大根:怎樣才能收到這溢價82萬元?別高興得太早了。

毛瓜兒舜舜:判的不錯 但是咋執行?

臨狼嘯月:遇見老賴咋辦?

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華商報記者 張成龍



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