變天了,好害怕,搶房大戰又開始了!

來源:葉檀財經(ID:tancaijing) 作者:葉檀

搶房,搶房。

五一假期,筆者到鹽城、太倉,搶房潮讓人目瞪口呆。幾十號人搶一套房不稀奇,幾百號人搶一套房也不少見。現在已經不是日光盤,而是秒光盤,一般人遞條子根本不管用。

其他城市也是如此,通過調查親戚、同事以及新聞信息,杭州濱江買不到房,湛江在搶房,南寧4月30號龍光樓盤搶房,4月29日,滎陽在假期開盤的多個樓盤被一搶而空,不少購房者裹著被子連夜排隊。土地同樣稀缺,有個朋友說,有114家開發商搶蘇州的一塊地,盛況前所未有。

搶房潮起,主要是因為以下三個原因。

01

房價被強行抑制,給予購房者明確的回報。

我在一個城市的中環,周邊的二手房交易價已經到了2萬以上,開發商新購土地樓面價已經到了1.3萬左右,周邊新開樓盤價格被硬性壓制在了1.6萬左右,開發商自己也說,買此盤必漲,關鍵是能不能買到。

現在地方政府抑制價格,相當於地方政府把開發商的部分利潤強行讓度給了購房者,讓購房者得到了一部分幾乎無風險的收益,有如此好事,購房者當然有多少買多少。

價格被強行抑制,利潤和收益卻不會憑空消失,只不過是這部分收益歸誰所有而已,以前收益主要由是地方政府與開發商所有,現在部分厚粥被投資者搶到,自然是甘之如飴。

房價上漲,投資者搶購,房價不漲,投資者還是搶購,不是房價不管用,而是目前的房價平穩是假像,房地產的實際利潤並沒有降低,只不過人為控制房價,讓大家搶房分享收益。

讓房地產回報真實下降,房地產市場才能穩定,去杠桿和降貨幣是惟二的辦法。

02

房地產市場熱鬧,說明貨幣購買力下降是共同預期,也說明目前的貨幣供應遠遠超過實體經濟需求,貨幣被擠入投資市場。

2016年之前,民間投資增速一直高於全社會固投增速。進入2016 年以來後,民間投資失速下滑,顯著低於全社會固投增速,當年6月民間投資當月同比增速下滑至-0.01%。

今年一季度民間投資增速回升,與基建的上升有密切關係。根據任澤平的研報,民間投資在製造業和房地產領域分別占81%和71%。

由於經濟轉型,資金進入兩大類市場,基建與高端製造業,民間投資的門檻上升,或者有大量資金,或者有技術優勢,而絕大部分投資者不具備資金、技術、人才優勢,這些資金離開實體經濟後,轉戰投資市場。

目前廣義貨幣M2確實處於下降周期。2016年1月開始進入收縮周期,大當月新增信貸2.54萬億,M2年增速為14%,到了2017年3月,M2年增速已降至10.6%,分別比2017年2月和2016年3月下降0.5%和2.8%,處於歷史低位。

既然貨幣已經進入收縮周期,房地產為什麼還這麼熱鬧?問題是,我們的基數太高,即使每年增速降到最低的11%,七年之後也會翻番到310萬億。也就是說,到那時,貨幣購買力還會大幅下降。當貨幣貶值成為大眾預期之後,優質資產爭奪戰也就隨之展開。

03

到目前為止,沒有一種投資品具有房地產的吸引力,房地產是投資市場最有魅力的妖精。

期貨市場等不是普通人進得去的,股票市場作為實體企業融資平台的性質越發明顯,處於震蕩周期,對於大多數人來說,房地產成為夠得著、享受得到的投資品種。

當資金從實體、從銀行非標產品被擠出後,房地產也就更加金光燦燦。

我非常擔心,越來越多的民間財富被綁定在房地產市場上,房地產與地方財政血肉相聯,未來剝離會更加痛苦。

房地產狂歡總有結束的一天,財富總有通過房產稅、遺產稅解構的一天,越是瘋狂的時候,高中低風險資產配置越是重要,諸位切記,在搶房的同時,切毋把資產配置拋諸腦後。

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截止到3月29日,今年累計32個城市出台調控政策。

調控的範圍,主要位於環渤海、長江中遊、長三角經濟圈等地,也蔓延到了江西贛州等中小城市。

調控的手法,包括提高隱性稅收。如廈門發布新政,你要買180平米以下的「非豪宅」,對不起,請連續繳納3年以上個稅,或者繳納社保。

當地歡迎有錢的能買得起超級大房子的外地人,對連三年社保都繳不上的無業、中低收入群體關上了大門。話說回來,哪個城市不是這樣「嫌貧愛富」呢?戶口、戶照都是抵擋中產以下群體的。

另一個調控手法就是去杠桿,你買二套房,可以啊,認房又認貸,首付七成買房唄。如此一來,中國房地產根基被夯實,如果多數人買房首付七成,房地產即使跌到七成以下,也有人捏著一把房子不出手。

最後兩種辦法是禁止交易,買房兩年不準交易,相當於股市裡的不準短線交易。提高假離婚風險,北京離婚一年之內買房按二套房處理。

最後這兩種辦法,是增加投機者的風險的。買房兩年不能交易,利用杠桿的短期投機者風險就大了,誰知道兩年之後市場怎麼樣?

北京離婚買房的人面臨雙重風險,要獲得優惠信貸,就不得不離婚一年以上。投資品最大的對手就是時間,一年的時間,保不齊政策會變,保不齊房價大跌,保不齊弄假成真,說不定央行取消優惠、連續加息。我能想到的最愚蠢的事,就是和你離婚買房。

接下來,房價將進入穩定期,上有頂下有底,跟股市一個樣。政策收緊,並不等於房價下跌,未來兩年房地產市場依然保持穩定。

第一個原因,資源仍然集中在熱門城市,三大城市群中的熱門城市是安全墊最厚的城市。資源集中、經濟領先、財富聚集不變,炒房的熱土也不會變。

以北京學區房為例,為遏制瘋狂的學區房炒作,今年北京幼升小將繼續擴大多校劃片,並通過隨機搖號的方式確定具體的學校學位。買學區房的人很害怕,沒有優秀教育資源加持,一夜之間,某些學區房就會恢復大雜院老舊平房的真身。

但優質教育資源極端匱乏,名校在京外辦分校的做法被叫停,兩三年內還將在城六區新增25所優質校。北京城區的教育資源增加,托起了北京的整體房價。

房價穩定是給已經腦羞成怒的政策制訂部門一個面子,房價不穩,政策不停。但熱門城市的資源溢價,長期來看足以對沖緊縮的政策。

其次,目前房地產是千城千策,防止熱的過熱,冷的過冷,總體數據保持穩定。

熱門城市收緊房貸的同時,庫存量高的三四線城市反而會放寬。官媒《經濟參考報》3月29日發文指出,對於部分房價上漲較快的熱點城市,整體上應嚴格控制貸款總量,主動上調貸款利率,適當收緊貸款條件,並提高貸款首付比例。

而對多數三四線城市而言,房地產市場庫存量居高不下,去庫存壓力仍然較大。商業銀行應在風險可控的前提下,合理髮揮住房信貸的杠桿作用,繼續加大對居民合理購房的支持力度。大陸城鎮化還將持續較長時間,中小城市和城鎮居民還有較強的購房需求未得到有效滿足。

可能庫存消化量在一年以上的城市,房貸政策收得再緊也有限。

最後也是最關鍵的是,貨幣政策再穩健,奈何基數太大,負債過高,購房投資是應對貨幣不值錢的無奈之舉。

貨幣主導者發出了警告,在3月海南博鰲論壇上,央行行長周小川明確表示,經過多年的量化寬鬆後,我們已經到達了這次周期的尾部,貨幣政策不再是寬鬆的了。

比美聯儲更激進,中國央行今年已經兩次隱性加息了,只不過大多數人並不當回事。我要收緊貨幣了——嘿嘿,你收你的幣,我買我的房。

根本原因是貨幣基數太大,即使以11%的增速,7年後廣義貨幣翻番也將達到310萬億左右。如果現在吃個普通盒飯得要20塊錢,輝山乳業一家企業就有百億借款無法償還,未來農村土地變成資產還得釋放幾十萬億人民幣,怎麼讓人相信房價會跌?

我早說過,最好的情況就是房地產價格穩定。貨幣購買力下降、民間存款增加,房價總體漲幅低於民間財富漲幅,就相當於下跌。通過幾十年的時間,給房地產為座火山蓋上蓋子,以免有朝一日噴發玉日俱焚。

來源:葉檀財經(ID:tancaijing) 作者:葉檀

新媒體經營編輯 王程海倫

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