這可能是中國房地產的最大變革 我們必須高度重視

這可能是中國房地產的最大變革 我們必須高度重視

文/葉檀

中國房地產市場正在為劇變作準備。

前一段時間,溫州一些住宅用地只設了20年土地使用權,付費續期引起一片討伐聲。12月23日,國土資源部給予了正式回應,引起一片鼓掌歡呼。

國土資源部明確表示,對於少數住宅用地使用權到期的問題,實行兩不一正常,就是產權人不需要提出續期申請、不收取費用、正常辦理交易和登記手續。

相關負責人表示,「兩不一正常」的過渡性辦法,主要考慮是便民、利民,在相關法律安排出台前,由地方根據本地實際,先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題。地方行政管理部門先按此辦法操作,待相關法律安排出台後,再與之做好銜接。

溫州續期不收費是尊重物權法的象徵,也可能藏了另外一些重要的潛台詞,土地的變革是經濟根本,中國歷史上每次改朝換代不外乎一次次土改,實體經濟的好壞、資產價格的高低、財富的分配跟土地此息息相關。

溫州的土地續期不收費用,在我看來是個明確的信號,可能與以下原因相關。

這可能是中國房地產的最大變革 我們必須高度重視

一,銜接土地改革

要改變土地國有性質相當困難,但農村、戶籍等改革,都離不開土地改革。

農村土地改革已現雛形,無論是農村還是城市,使用權流轉是大勢所趨,這幾年的農村土地改革,大方向一直很明確。到現在還看不清楚,得怪我們自己眼神不太好使。

2013年,農村土地集體所有權、農戶承包經營權確權頒證全面啟動,2018年全部完成。2014年9月,在中央深改組第五次會議上,習近平為農村土地制度改革定下基調,堅持農村土地集體所有前提下的三權分置; 在2016年的中央經濟工作會議上,提出要進行農業供給側改革,兩權分離變為三權分置,即所有權歸集體、承包權歸農戶、經營權給土地經營人並且可以流轉。

以後沒有農村戶口,沒有天生低城市人一等的農民,只有自願成為農場主的人,每個人按自己的興趣決定是否從事農業。農村承包地使用權的轉移必定伴隨著農場的出現,否則,偏僻農村如非洲、京滬如歐洲的情況不會發生本質性改變。中國農產品的品質也不能保證,請問在農村一家一戶生產打農藥監管成本有多高?

所有權不變,但使用權一定得合法流轉。既然農村土地使用權可以流轉,那麼城市房地產應該怎麼辦?是不是按照房產證上的持期之後,再交一筆贖金?這當然是個愚蠢的方法。

這可能是中國房地產的最大變革 我們必須高度重視

二,溫州的做法跟未來的房產稅收、土地財政密切相關。

如果溫州20年到期的產權房到基續費,地方政府將繼續土地財政路徑。現在是出售生地、熟地,到時候是收土地到期的企業和個人的續期費,什麼也不用做,七八輩子都成一個大地主得了。如此一來,中國的經濟形態不會變,以身份為勞力力定位也不會變,不靠能力依靠身份為勞力力定位,是落後而野蠻的方式。

相信國土資源部對溫州的表態經過嚴密思考、不會是無緣無故的。讓我們假設,最多十年左右,中國小康社會基本建成,再過二十年,城鎮化目標差不多完成,房地產高潮即將退卻。

地方財政從哪兒來是一個非常緊迫的問題,營改增也好,消費稅也好,目前沒有成為地方財政的支撐。內地如此龐大的經濟體量,卻一直跟在香港地區的身後賣地維生,絕不是一個可以持續的選項,迫在眉睫的一個問題是地方財稅改革。如果這次溫州續費成功,並且在全國推廣,毫無疑問,未來征收房產稅的基礎將被撼動,土地費用不會退出歷史舞台。

國土資源部對溫州土地續費的表態,可以看作土地改革的延續,諸位讀者朋友要清醒地認識到,現在對土地的依賴是迫不得已,只要以下條件成熟,房產稅就將出台:房地產的數據與征收的技術支撐,實體經濟轉型初見成效,金融信用不再主要依賴房地產。

當然,出台房產稅並不意味著房產稅能夠左右房價,具體參照已有房產稅的美國,以及已經出台房產稅的國內試點城市上海和重慶。