馬光遠:「房子不是炒的」,這句話確立了明年房價的基本走勢

關注【光遠看經濟】· 離經濟的真相更近

ID:guangyuanview

「房子是用來住的,不是用來炒的」,這是今年中央經濟工作會議最受人關注的一句話,也是理解和預測明年房地產基本走勢的最關鍵之語。

馬光遠:「房子不是炒的」,這句話確立了明年房價的基本走勢

「房子是給人住的」,這句話最早是今年5月9日,著名的「權威人士」在談及中國經濟大勢的時候首先提到的。當時的原話是這樣的:「房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮化「去庫存」,而不應通過加杠桿「去庫存」,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。」

「權威人士」關於房地產的談話,有兩點針對性非常強:

第一,房子應該回歸居住的基本功能,房地產應該回歸其基本定位,而不應該僅僅作為穩增長的工具;

第二,當時房地產市場過熱的勢頭已經凸顯,一線的上海、二線的南京、蘇州、廈門等出現了諸多加杠桿推動房價上漲的現象,所以「權威人士」提出不能通過「加杠桿」去庫存。

而在經歷一年的非理性上漲之後,中國當前地產市場的泡沫風險已經非常明顯,土地市場和房地產市場的加杠桿行為之嚴重,令人擔心房地產會否重蹈2015年股市的覆轍。在經過「9.30」一系列調控措施之後,今年的中央經濟工作會議,對房地產市場健康穩定發展的重視可謂空前。

近年來的中央經濟工作會議,談及房地產,很少在會議通稿中用如此巨大的篇幅。這一方面說明了房地產健康發展對於中國經濟穩定的重要性,另一方面,也說明目前的房地產市場過熱和非理性的預期仍然沒有改變。通過充足的篇幅,把意圖和道理都徹底講透,給2017年房地產市場一個明確的預期。

馬光遠:「房子不是炒的」,這句話確立了明年房價的基本走勢

那麼,究竟如何看待中央經濟工作會議對2017年房地產市場走勢的影響?

首先,我認為,很多人對「房子是給人住的,不是炒的」這句話,透露出來的管理層的意圖,以及明年房地產政策的基本要點出現了比較嚴重的誤讀。很多人將這句話理解為高層明年對房地產市場仍然會持高壓態勢,因此將2017年的房地產政策理解為「嚴厲」之列。

這種理解,一方面不符合明年中國經濟的基本現實,也不符合房地產市場的基本面。

筆者認為,理解明年房地產政策的關鍵是應該站在「穩中有進」這個經濟工作總基調的基礎上。會議公報裡一再強調,穩中求進工作總基調是治國理政的重要原則,也是做好經濟工作的方法論,明年貫徹好這個總基調具有特別重要的意義。穩是主基調,穩是大局,在穩的前提下要在關鍵領域有所進取,在把握好度的前提下奮發有為。

這句話對房地產市場是完全適用的。

所以在「促進房地產市場平穩健康發展」部分,強調要「綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。」我認為,這裡所謂「防止大起大落」,在2017年主要指要防止「大落」,防止市場在非理性上漲之後的過度回調。

所以,明年房地產市場的政策目標只有一個字,就是「穩」,暴漲和暴跌都是政策不願意看到的。

馬光遠:「房子不是炒的」,這句話確立了明年房價的基本走勢

其次,「房子不是炒的」這句話,基本確立了明年房地產政策的基本方向,就是,堅決的抑制投資投機需求。應該說,2016年房地產市場,投資投機因素對市場起到了推波助瀾作用,導致市場出現恐慌性的上漲。

抑制投資投機的政策主要提到兩大政策:第一是信貸政策,提出要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房;第二是土地政策,提出要落實人地掛鉤政策,根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閒置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展。

這兩個政策,就抑制投資投機而言,信貸政策可能更加立竿見影。比如,可以全國性的提高二套房的首付比例,可以全國性的禁止給第三套房貸款。但土地政策執行起來不容易。

特別是今年,土地市場的恐慌某種程度上就是由地方政府人為「囤地」製造短缺造成的。今年可以肯定,北京、上海1000%完成不了供地計劃,如果沒有一套懲治機制,大城市土地供應如何保障,扭轉預期,真的可能成為白條。

就此而言,「房子不是炒的」這句話其實在政策層面容易貫徹,但「房子是用來住的」這句話要真正落實,真正需要包括土地、戶籍、金融、稅收、投資等一系列的長效機制的設計。比較遺憾地是,政策沒有提到稅收政策的調整。筆者認為,為了抑制投資投機,印花稅,以及增值稅(即以前的營業稅)政策是可以用的。

馬光遠:「房子不是炒的」,這句話確立了明年房價的基本走勢

第三,在這樣的政策框架下,房價究竟會怎麼走。

我在之前的文章中其實一再強調,不管今年是否出台諸如「9.30」之類的政策,2017年中國房地產市場的轉折點都會到來。這和房地產市場20年的周期是吻合的,也和中國房地產市場的基本面、房價的現狀、貨幣政策未來的空間是吻合的。

今天中國的房地產市場和過去比,有四個大的歷史性的不同:一是供需基本平衡,中國其實已經不缺房子了,個別城市顯得缺,也是因為人為造成的,通過制度的改變,是可以解決的;二是價格已經很高,當然,也許可能更高,但從概率上講,很多城市的價格已經高估,存在回調的可能;三,未來的住房需求沒有想像的那麼大,每年1500萬人進城,不等於需要1500萬的新增需求,我的估算,到了2017年,二線城市會出現過剩;四,最關鍵的,人口轉折點在出現。

所以,對於本次調控,開發商、購房者、房產的持有者,都需要一份新的警惕,而不是根據過去的歷史經驗來決定做或者不做什麼。我認為,中國房地產市場的轉折點其實早已經到來,我們對此不能執迷不悟。

特別是,筆者今年一直強調兩個重大事件對中國房地產市場的影響:一是美國的強勢美元政策導致的全球流動性轉折點的到來,意味著全球寬鬆政策已經走到了極致,中國貨幣供應的中樞也面臨從高速進入正常速度的轉變,貨幣增速的下滑,對房地產的影響很大;其次,人民幣的貶值和資本流出,一定引發對中國房價的重新估值,以人民幣計價的資產價格的調整是大概率。對這兩點要有充分高度的警惕。

馬光遠:「房子不是炒的」,這句話確立了明年房價的基本走勢

鑒於以前在很多文章中對這些事件與房價之間的邏輯有多次闡述,不再贅述。最後可以總結幾點:

第一,2017年中國房地產的基本政策目標是「穩定」,房地產不能大起大落,不能出問題,這是底線。這決定了政策要在抑泡沫和防止價格大幅度下滑之間尋找平衡,考驗政策智慧;

第二,「大漲和大跌」都不是政策的基本選項,明年政策的基本目標是在抑制投機,打壓杠桿的同時,穩定價格,可以微漲和微跌,但絕不能大漲和大跌。這意味著,明年房地產投資的收益和今年將不能同日而語。一些炒作過頭的城市,房價的回調是大概率。投資和居住需求,起碼都不著急在一季度出手買房;

第三,長效機制是中國房地產市場健康發展的前提和基礎,是到了必須建立長效機制,沒有任何退路的時候。然而,由於過去多年在制度建設方面欠帳太多,長效機制的建設很長時間。目前為止,連框架性的頂層設計的體系都沒有。所以不要將房價短期的穩定寄托在長效機制上。比如,在「去庫存」部分,會議公報提到「要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來,提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通,提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平,增強對農業轉移人口的吸引力。」這其實意味著,人往大城市走的趨勢短期內不會改變,房價在經歷周期性的調整之後,大城市、特大城市仍然會成為購房的首選。中國房價最危險的地方絕非房價最高的一線城市和熱點城市,而恰恰是庫存過高的三四線城市。

今日繼續霧霾,孔子戴著口罩無法「曰」。

不管他「曰」或 「不曰」,我的一直在這裡!